השבחת נכסים

כותב: דוד טרזי– מרצה ליזמות נדל"ן

כאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס, שאותו נחזיק לאורך שנים, או כנכס למימוש מהיר – Exit חשוב לבחון את האפשרות להשביח את הנכס כדי להעלות את הכנסותיו.

במקרה והרכישה למטרת אחזקה לטווח ארוך, השבחה תגרום להכנסה גבוהה יותר בשכר הדירה, כך גם התשואה תהיה גבוהה יותר על ההשקעה.

אם הנכס נרכש למטרת מימוש מהיר Exit  , בהשבחת הנכס התייקר שכ"ד וכך עלו הכנסות הנכס בשנה, בגילום התשואה עלה ערכו במכירה.

אם כך, מהו הסכום המדויק לעלות ההשבחה (השיפוץ) שכדאי להשקיע בנכס?

סכום השיפוץ נאמד בהתאם לערך הנכס, מצבו הפיסי ולפוטנציאל שבו. גם הניסיון תורם באומדן היחס בין ה- עלות/תועלת. האמת היא שלא מצאתי תשובה מניחה בניסוח זה, חשבתי וחישבתי את כל העניין,
ובתהליך שגיבשתי אשתף אתכם לדרך בה תדעו במדויק מה הסכום שנכון להשקיע בשיפוץ.

הערה – חשוב לי לציין! להפתעתי לא מצאתי את התהליך בשום מקורות המצויים ברשותי, אשמח לקבל הפנייה למקום בו מופיע התהליך ולדעת שכוונתי לדעת גדולים.

להלן התהליך:

מחיר הרכישה לנכס:                                480,000 ₪

הוצ' נילוות:  עו"ד,מתווך, שמאי וכיו"ב:         20,000   ₪

סה"כ עלות כוללת:                                  500,000 ₪

כיוון שהנכס נרכש כדירה ראשונה, אין מס רכישה.

 

שכ"ד שניתן לקבל למצב הנכס כפי שהוא ללא השבחה: 1,800  ₪

הכנסה בשנה לפי 11 חודשים:   19,800 ₪

תשואה נוכחית: 4%

הדירה במצבה הנוכחי מייצרת תשואה של 4.0% בשנה.

 

בבואנו לגבש תכנית להשבחת הנכס, נרצה לדעת מהו התקציב המדויק שאותו צריך להשקיע בשיפוץ? ברגע זה אין לנו הבנה מדויקת ומה שעשינו עד היום היה לבנות הערכה לתכנית השבחה, ולגבש החלטה לגבי הסכום הנכון להשקעה בשיפוץ.

בתהליך הבא נדע הכל באופן ברור כבר בפגישה מול המתווך שמציג בפנינו לראשונה את הנכס.

אם יש תשובה מהירה שאני יכול לקבל מכל תלמיד חסר ניסיון, מה יהיה לדעתך הסכום המקסימלי של שכ"ד שנוכל לקבל לאחר השיפוץ? אקבל הערכה די קרובה ואפילו קולעת, כיוון שלכך נדרש פחות ניסיון ויותר אינטואיציה בריאה.
כולם מבינים שאם אשקיע בדירה שנרכשה בסכום של 480,000 ₪, שיפוץ בסכום של 100,000 ₪, לא אקבל שכ"ד בהתאם להשקעה.  כמובן ששכ"ד יהיה גבוה יותר  מ- 1,800 ₪ (שכ"ד נוכחי) אך לא יעלה מעל תקרת הזכוכית של כ- 2,400 ₪ לאחר השיפוץ.

אגב, מתוך עשרות תלמידים ששאלתי מה לדעתם ניתן יהיה לקבל אם נשביח את הדירה, רובם הגדול העריך את השדרוג בשכ"ד כ- 400-600 ₪ תוספת לחודש.

הפער החיובי שנוצר כתוצאה מהשבחה    600 ₪ = 1,800 ₪ – 2,400 ₪

כעת, אני כיזם של העסקה, בוחן את ההשקעה שלי בהשבחה כעבודה קבלנית לכל דבר, לכן אני מצפה להחזר ההשקעה בשנה על ההוצאה של השיפוץ? ואני מעריך זאת  ב- 20% החזר שנתי.

עכשיו נותר לגלם את עלות ההשבחה שעלינו להשקיע בנכס:

סכום החזר ההשקעה בשנה על עלות השיפוץ:   600 ₪ כפול 12 חודשים = 7,200 ₪.

סכום ההשקעה בשיפוץ:                36,000 ₪ = 0.2 / 7,200 ₪

על ידי שאני מחלק את הסכום של 7,200 ₪ ב- 0.2 (השבר העשרוני של 20%) אני מקבל את הסכום השלם (100%) – 36,000 ₪.

הסכום שכדאי ורצוי שאשקיע בשיפוץ הנכס הוא 36,000 ₪.

 

עכשיו נותר לבחון מה התשואה החדשה שתהייה לי כיזם לאחר ההשבחה?

הכנסה משכ"ד אחרי השיפוץ 2,400 ₪

הכנסה בשנה לפי 11 חודשים:   26,400 ₪

השקעה כוללת בעסקה כולל השיפוץ:  536,000 ₪

התשואה החדשה לאחר השיפוץ: 5%

בהשקעה נוספת של 36,000 ₪, השבחנו את התשואה שלנו על הנכס מ- 4.0% ל- 5.0% בשנה.

כיצד להמשיך ולגלם מכאן את השווי של האקזיט בעסקה, תובנות על ההבדל בין תשואה מקובלת לתשואה אמתית. ועוד הרבה חישובים מעניינים, תלמדו במהלך השיעורים
ב- הערכת שווי השבחת נכסים ועסקאות Exit שאני מעביר בקורס יזמות נדל"ן באתר זה.